生前贈与を使って不動産購入資金を贈与する

不動産を贈与する場合は将来値上がりすると予測されているものが有利

将来値上がりすると見込まれる財産や不動産は、相続時に評価額が高くなっていないように生前に贈与してしまうのが有利です。
相続時精算課税においては、相続時に今まで贈与した額が加算され相続税が計算されますが、それは贈与した時の価格が適用となります。

では、将来値上がりすると予測されている土地とはどんなものなのでしょうか？

株券などでは、未公開株などが思い浮かぶと思います。
不動産においては、近くに駅や大きな道路ができるとわかっている土地や市街化調整区域から市街化区域へ変更となる土地などが代表的です。
もちろん、日本全体の不動産の価格推移なども考慮する必要はあるかと思います。

また、基本的に土地などは将来的な値上がりなどを期待することができますが、建物などは年数によって価値が毎年減少していくことが一般的なためリフォームなどを行わない限り、あまりお得とはいえない傾向があります。

配偶者へ生活するために必要な不動産を贈与する場合は、2,000万円まで贈与税が非課税

夫婦の間で居住用の不動産を贈与したときの配偶者控除という特例というものになります。
ただし、これには大きく３つの要件が必須となります。

• 婚姻期間が２０年を過ぎてからの贈与
• 配偶者から贈与された財産が、自分が住むための住居用不動産であること。
• もしくは居住用不動産を取得するための金銭であること
• 贈与を受けた人が現在まで住んでおり、引き続き住むこと

適用は同じ配偶者からは一生に一度のみしか受けることはできません。

では不動産か不動産取得資金のどっちを贈与したほうが得なの？

当サイトでは詳しく説明しませんが、不動産の評価は、ほとんどの場合は「路線価方式」というもので計算されます。
言いたいことは、路線価は公示価格の70～80％程度の水準となるということです。
つまり、一般的には現金でもらうより不動産をそのままもらうほうが有利と言えます。

不動産をたくさんもっている人は「小規模宅地等の特例」を活用すればお得

小規模宅地等の特例とは、相続時において、相続人が移住用や事業用に使われていた宅地の場合、その宅地に重たい相続税がかからないように評価額を減額します、という特例です。
住居用の場合であれば、８０％の軽減割合を適用することが可能です。（限度面積は２４０平方メートル）

例えば、１億円の住宅用宅地があった場合、１億円×８０％＝８,０００万円が減額できることなります。
つまり、１億円―8,000万円＝2,000万円が相続税として課税される対象となります。

小規模宅地等の特例は、相続時に摘要できるものであって、生前贈与では適用されません。
ただし、不動産をたくさん保有している人が生前贈与として不動産の贈与を検討しているのであれば、生前贈与において小規模宅地等の特例が適用となる土地を外すことがポイントです。
まさに相続時の特例を最大限活用するための生前贈与の方法といえます。

また、この特例を受けるためには、一定の条件があり取得者と相続前の利用実態などが重要になってきます。
宅地の利用状態や条件により、減額割合が50%もしくは80%と大きく異なります。
30%異なるだけで減額価格は非常に差がでてきますので、事前に税理士の先生などに相談し、きちんと計画して実行することが重要です。

次は、遺言書の書き方に関して学習します。